什么是入住时间？
谢邀！ 这个问题我可太有发言权了，作为深耕公寓领域多年的从业者，大大小小的项目也参与了数十个之多，关于“租约和入住率”这个话题也是被问得最多的，这里就专门来讲讲这其中的门道。
在讨论怎么判断市场风险之前，咱们先来明确两个概念——即出租率和入住率的区别与联系。 从定义上看，出租率是已出租房源的数量占总供应房源数量的比值，公式如下： 其中n为总供应房源数，a为已出租房源数，而入住率则是已出租房源的面积占总体供应房源面积的比值。
举个栗子 项目总共500套房子，目前出租了300间，则出租率为60%；如果同时这300间全部住满了，则入住率100%。 如果按照行业惯例，一套房子按建筑面积100平米计算的话，则每间房间的居住面积大概就20平左右，如果住4个人，平均每个租客的租住面积也就5平方米，即便加上厨房、卫生间等公共区域的面积，每间房也基本达到了30平。所以，一般建议将房间的居住面积控制在30平以内，这样更能保证居住的舒适度以及未来的租金收入。
回到正题，如何判断市场的潜在风险呢？ 其实主要看两条线即可——即出租率和租金收益。我们分别来看：
第一， 从出租率的指标上来看，一般认为一个项目的出租率最好保持75%以上，否则就有可能面临房源空置的风险。当然这里的75%只是平均值，在不同的地段项目之间、同一项目不同的户型之间，其出租率应该区别对待。比如位于地铁沿线的房源往往会更受欢迎，其出租率也会相对更高一些。一居室户型的出租率普遍也会高于两居室及三居室。
第二， 从租金收益上来看，通常认为年租金收益不低于4%，才能维持住项目的正常运营（房屋维护费+物业管理费+贷款利息+税费+管理成本），否则就会面临资金流不足的问题。同样，这里的4%也是一个平均值，根据不同地段的项目，其租金水平会有差异。
需要特别提醒的是，无论是从出租率还是租金收益的角度来看，都应当结合历史数据来做参考评估。 新项目入市初期，由于前期推广的投入比较大，导致租金水平一般会维持在较低的水平以吸引租户入驻，此时出租率可能会达到甚至超过90%，但需要注意的是，这种高出租率并不代表着项目运营风险低——因为过高的佣金比例会侵蚀开发商的利润空间。